Τι αλλάζει στα κόκκινα δάνεια με το ΕΣΤΙΑ

Κοινωνικό σχέδιο με στόχο από τη μια βοηθηθούν οι ευάλωτες ομάδες του πληθυσμού προστατεύοντας την κύρια τους κατοικίας και από την άλλη να υποβοηθηθεί το τραπεζικό σύστημα για αντιμετώπιση των Μη Εξυπηρετούμενων Χορηγήσεων, αποτελεί το Σχέδιο ΕΣΤΙΑ το οποίο ενέκρινε το Υπουργικό Συμβούλιο την Τρίτη (3 Ιουλίου) και τέθηκε ενώπιον της Βουλής, καθώς αποτελούσε και προϋπόθεση πολιτικών κομμάτων για την συζήτηση και εν συνεχεία έγκριση των πέντε νομοσχεδίων που θα ενδυναμώσει το νομικό πλαίσιο για αντιμετώπιση των ΜΕΔ και θα υποβοηθήσει το τραπεζικό σύστημα ενόψει του διαγνωστικού ελέγχου από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα το προσεχές φθινόπωρο. Αξίζει να σημειωθεί πως η εφαρμογή του Σχεδίου ΕΣΤΙΑ τοποθετείται χρονικά την 1/1/2019.

Παρουσιάζοντας το Σχέδιο ενώπιον της Επιτροπής Οικονομικών της Βουλής, ο οικονομικός διευθυντής της Διεύθυνσης Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας του Υπουργείου Οικονομικών, Ανδρέας Χαραλάμπους έκανε λόγο για κοινωνικό σχέδιο το οποίο έχει σαν στόχο να βοηθήσει τις ευάλωτες ομάδες, ενώ αποτελεί παράλληλα κίνητρο για την Οικονομία να αντιμετωπιστεί το φαινόμενο των ΜΕΔ. Πρόσθεσε πως η αντιμετώπιση των ΜΕΔ γίνεται στη βάση πλαισίου πολιτικών και το σχέδιο ΕΣΤΙΑ εντάσσεται μέσα σε αυτό το πλαίσιο.

Με βάση την ανάλυση του Υπουργείου Οικονομικών δύναται να αναδιαρθρωθούν και να συμμετάσχουν στο Σχέδιο δάνεια/ πιστωτικές διευκολύνσεις που παρουσίαζαν υπόλοιπο στις 30/9/2017 συνολικού ύψους €3,4 δις και αφορούν μέχρι 15.000 δανειολήπτες.

Ποιοι θα καρπωθούν τα οφέλη
Οφέλη από την εφαρμογή του Σχεδίου θα προκύψουν για τους δανειολήπτες, τις τράπεζες και το κράτος. Συγκεκριμένα, οι δανειολήπτες που θα ενταχθούν στο σχέδιο θα δουν το υπόλοιπο το δανείου τους να μειώνεται στην αγοραία αξία της πρώτης κατοικίας τους που έχει παραχωρηθεί ως εξασφάλιση, η αποπληρωμή του δανείου θα επεκταθεί μέχρι και τα 25 χρόνια και το ένα τρίτο της δόσης τους θα είναι υπό τη μορφή χορηγίας από το Κράτος. Οι τράπεζες θα προχωρήσουν μεν σε απομείωση του δανείου, αλλά θα επιτύχουν το στόχο αναδιάρθρωσης και εξυπηρέτησης της δανειακής σύμβασης, ενώ για την συνεισφορά τους δεν θα απαιτούνται πρόσθετα κεφάλαια. Το κράτος θα προβεί σε ένα κοινωνικό μέτρο ενώ με την δημιουργία του Φορέα η διαχείριση του οποία θα γίνει με επαγγελματικό τρόπο θα μεγιστοποιήσει τα έσοδα με στόχο τον φορολογούμενο, αφού πρόκειται για επένδυση με οικονομικούς όρους.

Γιατί Σχέδιο ΕΣΤΙΑ
Η κυβέρνηση προχώρησε στην υιοθέτηση και εφαρμογή του εν λόγω σχεδίου για τους πιο κάτω λόγους:

1. Ευάλωτες ομάδες του πληθυσμού που αδυνατούν να αποπληρώνουν τα δάνεια τους επωφελούνται από την κρατική χορηγία, το χαμηλότερο επιτόκιο, την επιμήκυνση της περιόδου αποπληρωμής και στις πλείστες περιπτώσεις από την εφάπαξ διαγραφή μέρους του δανείου.
2. Αναμένεται να συμβάλει στην ελάφρυνση του βάρους των μη εξυπηρετούμενων δανείων στο χρηματοπιστωτικό σύστημα χωρίς να προκαλούνται πρόσθετες κεφαλαιακές ανάγκες για τις τράπεζες.
3. Η εκτιμώμενη επιβάρυνση για το κράτος βρίσκεται εντός των δημοσιονομικών δυνατοτήτων του και θα γίνει με τρόπο σταδιακό σε μια χρονική διάρκεια 25 ετών.

Τι προβλέπει το Σχέδιο
Το Σχέδιο ΕΣΤΙΑ προβλέπει την ετήσια καταβολή, από τον Κυπριακό Οργανισμό Αναπτύξεως Γης (ΚΟΑΓ) που θα οριστεί ως διαχειριστής του Σχεδίου, μέρους των δόσεων αποπληρωμής δανείων/πιστωτικών διευκολύνσεων που είναι εξασφαλισμένα με υποθήκη την κύρια κατοικία του δανειολήπτη και τα οποία προηγουμένως έχουν, κάτω από τους ίδιους όρους για όλους τους δανειολήπτες, τύχει αναδιάρθρωσης  από την δανείστρια τράπεζα/εταιρεία διαχείρισης ΜΕΧ.

Δικαίωμα συμμετοχής στο Σχέδιο
Για συμμετοχή στο Σχέδιο απαραίτητη προϋπόθεση θα πρέπει το τραπεζικό ίδρυμα με το οποίο έχει συνάψει ο δανειολήπτης δάνειο, να αποδεχθεί να συμμετέχει στο Σχέδιο, ενώ όσα τραπεζικά ιδρύματα επιλέξουν να συμμετέχουν θα πρέπει να προσφέρουν το Σχέδιο σε όλους τους δανειολήπτες οι οποίοι πληρούν τα πιο κάτω κριτήρια. Πάντως, σύμφωνα με τα όσα έχουν λεχθεί ενώπιον της Επιτροπής Οικονομικών, δεν αναμένεται να υπάρχουν τραπεζικά ιδρύματα τα οποία δεν θα αποδεχθούν να συμμετέχουν καθώς κίνητρο για την συνεισφορά τους αποτελεί η μη απαίτηση πρόσθετων κεφαλαιακών αναγκών. Τώρα, για συμμετοχή στο Σχέδιο τα δάνεια/ πιστωτικές διευκολύνσεις των δανειοληπτών θα πρέπει να πληρούν τα εξής:

1. Είναι εξασφαλισμένα με υποθήκη πρώτης κατοικίας (δηλαδή η ιδιόκτητη στέγη η οποία χρησιμοποιείται ως κατοικία από τον δανειολήπτη και από μέλη της οικογένειας του δανειολήπτη).
2. Η αγοραία αξία της πρώτης κατοικίας δεν υπερβαίνει τις €350.000, όπως θα προκύψει από τον μέσο όρο δύο εκτιμήσεων που θα πραγματοποιούνται από ανεξάρτητους εκτιμητές εντός της περιόδου υποβολής αιτήσεων (όπως αυτή θα ανακοινωθεί μεταγενέστερα) περιλαμβανομένης και μιας επιπρόσθετης περιόδου 30 ημερών μετά τη λήξη της περιόδου υποβολής αιτήσεων.
3. Κατά την 30η Σεπτεμβρίου 2017, τουλάχιστον το 20% του υπόλοιπου των συνολικών δανείων του δανειολήπτη, ανά τράπεζα, ήταν μη εξυπηρετούμενο για περισσότερες από 90 ημέρες.

Παράλληλα, οι δανειολήπτες θα πρέπει να πληρούν συγκεκριμένα κοινωνικοοικονομικά κριτήρια:

1. Tο συνολικό ετήσιο οικογενειακό εισόδημα του δανειολήπτη δεν θα πρέπει να υπερβαίνει τις €50.000.
2. Τα υπόλοιπα καθαρά περιουσιακά στοιχεία του νοικοκυριού, εξαιρουμένης της κύριας κατοικίας (δηλαδή τα περιουσιακά στοιχεία του νοικοκυριού, πέραν της πρώτης κατοικίας, μείον οι τρέχουσες πιστωτικές διευκολύνσεις πέραν του δανείου που εξασφαλίζεται με την πρώτη κατοικία), δεν θα πρέπει να υπερβαίνουν σε τιμές αγοράς το 125% της αγοραίας αξίας της πρώτης κατοικίας, όπως θα προκύψει από την Εκτίμηση.
3. Ο δανειολήπτης θα πρέπει να είναι μόνιμος κάτοικος της Δημοκρατίας κατά τα τελευταία 10 έτη.

Διευκρινίζεται πως στα επιλέξιμα δάνεια περιλαμβάνονται και όσα δάνεια έχουν χορηγηθεί από την Συνεργατική Κυπριακή Τράπεζα και θα περιέλθουν στην ιδιοκτησία του κράτους μετά την αναδιάρθρωση τους.

Πως θα λειτουργεί το Σχέδιο
Ο δανειολήπτης που πληροί τα κριτήρια και τις προϋποθέσεις, θα δηλώνει στην Τράπεζα/ Εταιρεία Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων την πρόθεσή του να συμμετάσχει στο Νέο Σχέδιο. Η Τράπεζα/ Εταιρεία Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων, η οποία θα έχει προηγουμένως υπογράψει Μνημόνιο Συναντίληψης με τον ΚΟΑΓ, θα έχει την υποχρέωση να αναδιαρθρώσει τα δάνεια που πληρούν τις προϋποθέσεις και τα κριτήρια, σε ένα ποσό το οποίο θα ισούται με το χαμηλότερο μεταξύ (α) του υπολοίπου του δανείου κατά την ημερομηνία αναδιάρθρωσης και (β) της αγοραίας αξίας της πρώτης κατοικίας όπως αυτή θα προκύπτει από την Εκτίμηση. Με βάση τον συγκεκριμένο μηχανισμό, οι τράπεζες/ εταιρείες Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων θα συνεισφέρουν με μία μείωση των υπολοίπων των δανείων/πιστωτικών διευκολύνσεων με ένα ποσοστό 32% κατά μέσο όρο ενώ η μείωση θα είναι αναλογικά μεγαλύτερη στις περιπτώσεις όπου η αγοραία αξία της υποθηκευμένης πρώτης κατοικίας είναι όσο πιο μικρή σε σχέση με το υπόλοιπο του δανείου.

Ο ΚΟΑΓ θα αξιολογεί την αίτηση και θα ενημερώνει γραπτώς τον δανειολήπτη και την Τράπεζα/ Εταιρεία Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων για την έγκριση ή απόρριψή της και θα  προχωρεί άμεσα στη σύναψη σύμβασης με το δανειολήπτη για παραχώρηση της χορηγίας.

Ο ΚΟΑΓ θα καταβάλει στην Τράπεζα/ Εταιρεία και την Τράπεζα/ Εταιρεία Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων το 1/3 των εκάστοτε δόσεων για την αποπληρωμή, καθ’ όλη τη διάρκεια αποπληρωμής του αναδιαρθρωμένου δανείου, με την προϋπόθεση ότι ο δανειολήπτης θα συνεχίσει να καταβάλει τα υπόλοιπα 2/3. Σε περίπτωση που ο δανειολήπτης διακόψει την καταβολή της δικής του συνεισφοράς και τερματίσει την εξυπηρέτηση του αναδιαρθρωμένου δανείου, τότε η σύμβαση με τον ΚΟΑΓ θα ακυρώνεται και o ΚΟΑΓ θα τερματίζει την καταβολή της συνεισφοράς του που αντιστοιχεί στο 1/3 της αποπληρωμής.

Επιπρόσθετα, στη σύμβαση που θα υπογράφεται μεταξύ ΚΟΑΓ και δανειολήπτη θα περιλαμβάνεται ρητή πρόνοια ότι στην περίπτωση διακοπής καταβολής των 2/3 της δόσης από τον δανειολήπτη και εκποίησης της πρώτης κατοικίας από την Τράπεζα/ Εταιρεία Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων, θα επιστρέφεται στον ΚΟΑΓ το συνολικό καταβληθέν ποσό χορηγίας.

Διευκρινίσεις
Με βάση τα εισοδηματικά κριτήρια που έχουν τεθεί για συμμετοχή στο Σχέδιο φαίνεται ότι καλύπτεται η μεγαλύτερη μερίδα του πληθυσμού καθώς με βάση και τα στοιχεία της Eurostat, το 2016 το 98% των νοικοκυριών στην Κύπρο είχε ετήσιο εισόδημα κάτω των €50.000, ωστόσο αδιευκρίνιστο παραμένει κατά πόσον στο Σχέδιο θα μπορούν να συμμετέχουν και νοικοκυριά τα οποία έχουν χαμηλό εισόδημα και δεν θα μπορούν μετά την αναδιάρθρωση του δανείου τους να καλύπτου τα 2/3 της δόσης που θα καθοριστεί καθώς ο μέγιστος χρόνος αποπληρωμής είναι τα 25 χρόνια.

Παράλληλα, αδιευκρίνιστο παραμένει αν θα γίνει οποιοσδήποτε έλεγχος για του στρατηγικούς κακοπληρωτές οι οποίοι είχαν μεν την ευχέρεια να αποπληρώνουν τα δάνεια τους και δεν το έπραξαν. Θα δικαιούνται να ενταχθούν στο Σχέδιο Εστία, τιμωρώντας έμμεσα όσους ήταν συνεπείς στις υποχρεώσεις τους και με στερήσεις αποπλήρωναν τα δάνεια τους;

Τι θα γίνει στις περιπτώσεις όπου ο δανειολήπτης ενταχθεί στο Σχέδιο και στην πορεία καταστεί ανίκανος να καταβάλλει τα 2/3 της δόσης που θα του καθοριστεί; Θα ενεργοποιηθεί η ρήτρα ότι ο ΚΟΑΓ θα διεκδικήσει και ο ποσό που μέχρι τότε θα καταβάλει ως χορηγίας ή μήπως η κάθε περίπτωση θα εξετάζεται χωριστά;

Ποια θα είναι η αντιμετώπιση των περιπτώσεων όπου η περιουσία του δανειολήπτη (εξαιρουμένης της πρώτης κατοικίας) υπερβαίνει το 125% της αγοραίας αξίας της πρώτης κατοικίας, αλλά η εν λόγω περιουσία είναι υποθηκευμένη για άλλα δάνεια.