Θα περιοριστεί ο τομέας των ακινήτων;

Οι εποπτικοί μηχανισμοί (ΣΕΛΚ, Κεφαλαιαγορά, Δικηγορικός Σύλλογος) πρέπει να ενεργοποιηθούν, ώστε στις περιπτώσεις που πάροχοι χρηματοοικονομικών υπηρεσιών εγγράφουν πελάτες τους ως φορολογικούς κατοίκους της Κύπρου χωρίς να επιβεβαιώσουν ότι πληρούνται τα κριτήρια, να τους επιβάλλονται ποινές.

Είναι γεγονός ότι το πρόγραμμα πολιτογραφήσεων κατάφερε να προσελκύσει σημαντικό αριθμό ξένων επενδυτών στην Κύπρο και βοήθησε τα μέγιστα την οικονομία να ανακάμψει. Σημειώνεται πως σε κάποιες περιπτώσεις που αναφέρθηκαν υπερβολές στις αδειοδοτήσεις έργων και αυξήσεις των τιμών, ενδεχομένως η απάντηση να είναι θετική.

Είναι επίσης φυσικό ότι η οικονομία κάνει κύκλους, όπως και ο κάθε τομέας, οπότε δεν αναμένει κανένας ότι θα συνεχιστεί επ’ άπειρον η αύξηση του κύκλου εργασιών των κατασκευαστικών εταιρειών. Εξάλλου, η εξωγενής ζήτηση σταδιακά αναμένεται να περιοριστεί, είτε λόγω ωρίμανσης της αγοράς είτε λόγω προβλημάτων που προκαλεί η οικονομική επιβράδυνση σε μερικές χώρες από τις οποίες προέρχονται οι επενδυτές.

Τα στατιστικά στοιχεία

Ενδεικτική της μέχρι τώρα ενίσχυσης του κλάδου των ακινήτων είναι η αύξηση στον αριθμό των αγοραπωλητήριων εγγράφων που κατατέθηκαν στο Τμήμα Κτηματολογίου. Την ίδια στιγμή, τους πρώτους επτά μήνες του 2018 η αδειοδότηση νέων οικοδομικών έργων από τις αρμόδιες υπηρεσίες παρουσιάζει σημαντική αύξηση, με την αξία τους να φθάνει το €1 δις. Σύμφωνα με τη Στατιστική Υπηρεσία, το εμβαδόν των αδειοδοτηθέντων έργων παγκυπρίως παρουσίασε αύξηση 25,5% την περίοδο Ιανουαρίου – Ιουλίου 2018, φθάνοντας στις 970,6 χιλ. τετραγωνικά μέτρα από 773,3 χιλ. την αντίστοιχη περίοδο του 2017. Όπως αναφέρεται, οι άδειες οικοδομής θεωρούνται καλή ένδειξη της μελλοντικής κατασκευαστικής δραστηριότητας.

Μεγαλύτερα και ακριβότερα ακίνητα

Ο τομέας των κατασκευών και των ακινήτων χρηματοδοτεί τα δημόσια οικονομικά μέσα από τις εισπράξεις φορολογιών και τελών, ενώ ενισχύει την αγορά εργασίας. Τα στατιστικά αυτά καταδεικνύουν την αύξηση της ζήτησης, ενώ διαφαίνεται ότι αυτή είναι τόσο εσωτερική, όσο και από το εξωτερικό (διαφέρει το είδος των ακινήτων).

Μπορεί ο αριθμός των πωλητηρίων να μη φθάνει τα επίπεδα του 2007 και 2008, όμως θα πρέπει να σημειωθεί ότι παράγοντες της αγοράς αναφέρουν ότι πολλές από τις πωλήσεις των τελευταίων χρόνων αφορούν μεγαλύτερα και ακριβότερα ακίνητα, που συνδέονται με το πρόγραμμα πολιτογράφησης. Σημειώνεται ότι πολλοί από τους συγκεκριμένους επενδυτές επιλέγουν να επενδύσουν σε αριθμό ακινήτων αντί σε ένα συγκεκριμένο, εφόσον διαβλέπουν τη δυνατότητα ενοικίασής τους μέσα από την αυξημένη ζήτηση. Να αναφέρουμε, επίσης, ότι οι αυξήσεις στις τιμές αγοράς και ενοικίου σε ορισμένες περιοχές έχουν φτάσει σε ιδιαίτερα υψηλά επίπεδα, προκαλώντας δυσφορία στην τοπική κοινωνία.

Ετοιμάζει μελέτη οικονομικού αντικτύπου

Πολύ σωστά η Κυβέρνηση προχωρεί με τη μελέτη του οικονομικού αντικτύπου για το πρόγραμμα πολιτογραφήσεων, ώστε να διαφανεί η οικονομική δραστηριότητα που δημιουργήθηκε λόγω του συγκεκριμένου κινήτρου. Η Κύπρος δεν είναι η μόνη χώρα, η οποία υιοθέτησε τέτοιο πρόγραμμα, σίγουρα όμως αυτό δεν νομιμοποιεί οποιαδήποτε κακή πρακτική, η οποία πρέπει να εντοπίζεται άμεσα και να αντιμετωπίζεται δυναμικά. Αν αναλύσει κάποιος τα στατιστικά, το ποσοστό πολιτογραφήσεων στην Κύπρο είναι πολύ μικρό ώς και ασήμαντο, συγκρινόμενο με άλλες χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης.

Αυστηρό πλαίσιο για ξέπλυμα χρήματος

Σε ό,τι αφορά τις διαδικασίες ξεπλύματος βρόμικου χρήματος, πλέον, με το άνοιγμα ενός νέου τραπεζικού λογαριασμού ή τη μεταφορά πέραν του ενός εκατομμυρίου ευρώ από το εξωτερικό, διαφαίνεται το πόσο αυστηρή έγινε η διαδικασία. Χαρακτηριστικό είναι το παράδειγμα επενδυτή, ο οποίος ως απόδειξη δημιουργίας του πλούτου του, παρέδωσε στο τραπεζικό ίδρυμα πιστοποιητικά μερισμάτων. Αυτά, και σωστά, βάσει της νομοθεσίας, δεν ήταν αρκετά για το τραπεζικό ίδρυμα και απαιτήθηκε από τον επενδυτή να αποδείξει με επιπλέον έγγραφα πώς απέκτησε τα συγκεκριμένα κεφάλαια, τα οποία ακολούθως επένδυσε και κέρδισε τα μερίσματα.

Φορολογικό καθεστώς

Σε ό,τι αφορά το πρόσφατο δημοσίευμα για τη «μαύρη λίστα» του ΟΟΣΑ, είναι απαραίτητο να ξεκαθαριστεί στους διεθνείς φορείς ότι η πολιτογράφηση δεν αλλάζει σε καμιά περίπτωση το φορολογικό καθεστώς του επενδυτή. Η απόκτηση της κυπριακής ταυτότητας δεν σημαίνει σε καμία περίπτωση και αλλαγή φορολογικής κατοικίας.

Για να γίνει κάποιος φορολογικός κάτοικος Κύπρου, θα πρέπει να μένει στο νησί πέραν των 183 ημερών τον χρόνο (μέρες οι οποίες προνοούνται από τους διεθνείς κανόνες) ή στην περίπτωση που δεν παραμένει κάποιος σε καμιάν άλλη χώρα πέραν των 183 ημερών και δεν είναι φορολογικός κάτοικος άλλης δικαιοδοσίας, μπορεί να γίνει φορολογικός κάτοικος Κύπρου αν παραμένει στη χώρα για 60 μέρες τον χρόνο, εργοδοτείται και έχει κατοικία (ίσως κάποιοι θεσμοί να προτιμούν τους «φορολογικούς κατοίκους φαντάσματα», χωρίς να φορολογούνται πουθενά, διότι δεν μένουν πουθενά πέραν των 183 ημερών).

Σε προηγούμενη ανακοίνωση του ο ΟΟΣΑ αναφερόταν στο πρότυπο ανταλλαγής πληροφοριών. Δηλαδή κάποιος, ο οποίος ήθελε να αποφύγει η χώρα στην οποία ήταν φορολογικός κάτοικος να πάρει πληροφορίες από ξένες δικαιοδοσίες, άλλαζε τη φορολογική του κατοικία και έδινε τον νέο φορολογικό του αριθμό στα τραπεζικά ιδρύματα. Αν άλλαζε τη φορολογική του κατοικία με βάση τους διεθνείς κανονισμούς, τότε δεν θα υπήρχε κανένα πρόβλημα. Αν όμως εγγραφόταν απλώς και μόνο για να αποφύγει το πρότυπο ανταλλαγής πληροφοριών, αυτός θα έπρεπε να διωχθεί.

Ομάδα αξιολόγησης

Το ίδιο και στην Κύπρο. Θα ήταν καλό το Τμήμα Φορολογίας να εξετάσει όλους ή σε δειγματοληπτική βάση αυτούς που έχουν εγγραφεί ως νέοι φορολογικοί κάτοικοι στην Κύπρο. Και δε μιλάμε μόνο για όσους έχουν πολιτογραφηθεί, αλλά και για όσους έχουν ευρωπαϊκά διαβατήρια και μπορούν να εγγραφούν ως φορολογικοί κάτοικοι. Θα πρέπει να σημειωθεί ότι οι εποπτικοί μηχανισμοί (ΣΕΛΚ, Κεφαλαιαγορά, Δικηγορικός Σύλλογος) θα πρέπει να ενεργοποιηθούν, ώστε στις περιπτώσεις που πάροχοι χρηματοοικονομικών υπηρεσιών εγγράφουν πελάτες τους ως φορολογικούς κατοίκους της Κύπρου χωρίς να επιβεβαιώσουν ότι πληρούνται τα κριτήρια, να τους επιβάλλονται ποινές.

Επιπλέον, θα πρέπει να θεσπιστεί μια ομάδα αξιολόγησης των επενδυτών μετά την απόκτηση του κυπριακού διαβατηρίου, η οποία θα εξετάζει τους επενδυτές στο κατά πόσον συνεχίζουν να ικανοποιούν τα κριτήρια που αναγράφονται στους κανονισμούς, όπως το καθαρό ποινικό μητρώο και η διατήρηση κατοικίας αξίας 500.000 ευρώ για πάντα. Σε περίπτωση που τα κριτήρια δεν πληρούνται, πρέπει να δίνεται προειδοποίηση, η οποία αν δεν εισακουστεί, να οδηγεί σε κατάργηση του διαβατηρίου (σε περίπτωση καταδίκης για οποιοδήποτε λόγο η κατάργηση θα πρέπει να έχει άμεση ισχύ).

Τα ψηλά κτήρια και η μελέτη της Κυβέρνησης

Μεγάλη είναι η συζήτηση που γίνεται για την ανέγερση ψηλών κτηρίων στην Κύπρο ή/και την αναγκαιότητα αύξησης των συντελεστών σε περιοχές με ζήτηση. Η Κύπρος ως νησί έχει περιορισμένο χώρο για οριζόντια ανάπτυξη, γι’ αυτό και βλέπουμε μιαν αυξητική τάση στις κάθετες αναπτύξεις (αυξάνεται ο αριθμός οικιστικών μονάδων, οπότε και η αξία της γης στην οποία ανεγείρεται αυξάνεται και αυτό οφείλεται στην αύξηση του συντελεστή). Παρόμοιες αναπτύξεις έχουμε δει στο Ντουμπάι. Την ίδια στιγμή, πολλές από τις παραθαλάσσιες κατοικίες πωλούνται σε ξένους επενδυτές, κάτι που σημαίνει ότι οποιαδήποτε μεταγενέστερη αύξηση του συντελεστή θα τύχει εκμετάλλευσης από τον νέο αγοραστή.

Tα αποτελέσματα της μελέτης της Κυβέρνησης σε ό,τι αφορά τον αντίκτυπο του προγράμματος πολιτογράφησης αναμένονται με ιδιαίτερο ενδιαφέρον. Οι περισσότεροι επενδυτές προχώρησαν σε αγορές οικιστικών μονάδων, εφόσον σε τέτοιες περιπτώσεις η επένδυση είναι 2 εκ. ευρώ. Λίγες ήταν οι περιπτώσεις, όπου οι επενδύσεις αφορούσαν άλλους τομείς όπως ο τουρισμός και η εκπαίδευση.

Θα ήταν καλό στα συμπεράσματα της έκθεσης να γίνει μια άσκηση προσομοίωσης/δυσαισθησίας για το τι αναμένεται να συμβεί, όταν για μεγάλο όγκο επενδυτών συμπληρωθούν τα τρία χρόνια που είναι απαραίτητα βάσει νόμου να διατηρηθεί η επένδυση, για να συνεχίζει ένας επενδυτής να πληροί τα κριτήρια πολιτογράφησης.